• Türkiye, 2024’te dünyada konutun en erişilemez olduğu ülke oldu. Rekor kira artışları, fırlayan ev fiyatları ve asgari ücretlinin ev alma umudunun tükenişi. 2 milyon TL’lik konut kredisinin bile aylık taksitleri ve toplam geri ödemesi ise ücretli çalışan için imkansız boyutta. 

Türkiye, 2024'te dünyada konut fiyatlarının ortalama maaşa oranla en yüksek olduğu ülke olarak liderliği kaptı. 

BestBrokers’ın Numbeo’nun 10 Eylül 2024 verilerine dayanarak hazırladığı rapora göre; Türkiye’de konut fiyatlarının yıllık gelire oranı yüzde 81,45’e ulaşarak konuta erişimi neredeyse imkânsız hale getirdi. Nepal (yüzde 59,04), Hindistan (yüzde 49,86) ve Endonezya gibi ülkeler Türkiye’yi takip etse de Türkiye’deki tablo küresel ölçekte eşsiz bir kriz olarak öne çıkıyor.

Artışlar rekor kırıyor

Türkiye’de ev fiyatları ve kiralar son yıllarda adeta uçuşa geçti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre; 100 metrekare bir evin fiyatı 2010’da 106 bin 270 TL iken, 2024 sonunda 3 milyon 606 bin 130 TL’ye fırladı. Bu, 14 yılda yaklaşık 34 kat artış anlamına geliyor. Kiralar da bu yarıştan geri kalmadı. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre; 2010’da 488,11 TL olan ortalama kira, 2024 sonunda 8 bin 170,65 TL’ye ulaştı; bu da yüzde 480’lik bir artış demek.

OECD ortalamasını ezdi

Kira artışında Türkiye, OECD ortalamasını adeta ezdi. OECD ülkelerinde üç yıllık kira artışı yüzde 22 iken, Türkiye’de bu oran yüzde 409’a ulaştı. Yıllık bazda ise OECD ortalaması yüzde 9,97 iken, Türkiye’de kira artışı yüzde 72 olarak kaydedildi. Ev fiyatlarının kiraya oranı da dramatik bir şekilde arttı: 2010’da bir ev 218 kira bedeline denk gelirken, 2024’te bu sayı 441 kiraya yükseldi.

Asgari ücretli için hayal bile değil

Asgari ücret, 2010’da kiranın 1,56 katıyken, 2024’te bu oran 2,08’e yükseldi; yani kiralar asgari ücretle daha ödenebilir hale geldi. Ancak ev almak söz konusu olduğunda durum tam tersi. 2010’da asgari ücret, ev fiyatının yüzde 0,72’sine denk gelirken, 2024’te bu oran yüzde 0,47’ye geriledi. Asgari ücretli kira ödemekte nispeten rahatlasa da ev sahibi olma hayali her geçen gün daha da uzaklaşıyor.

Ortalama gelirli için kredi artık imkansız

Türkiye’deki büyük ölçekli bankaların Nisan 2025 itibarıyla sunduğu 2 milyon TL’lik 10 yıl vadeli (120 ay) konut kredisi koşulları bile üst gelir grubunun dışındakiler için imkansız. 2025’te konut kredisi faiz oranları, bankalara göre değişiklik göstermekle birlikte, ortalama aylık yüzde 4,18 civarında seyrediyor. 2 milyon TL kredi için 120 aylık (10 yıl) ortalama aylık faiz oranı yüzde 4,18'e göre hesaplandığında; aylık taksit tutarı yaklaşık 54 bin 325,84 TL, bu da goplam geri ödemeyi 6 milyon 519 bin 100 TL'ye çıkarıyor. Banka tahsis ücreti (ortalama 10 bin TL), ekspertiz ücreti, ipotek masrafı ve sigorta primleri (DASK, konut sigortası vb.) toplam maliyeti artırıyor. 

Krizin temel nedenleri

Türkiye’deki konut krizinin temel nedenleri arasında yüksek enflasyon, inşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurlarındaki dalgalanmalar ve düşük alım gücü yer alıyor. BestBrokers raporuna göre; gelişmiş ülkelerde yüksek yaşam standartlarına rağmen konut fiyatları gelirle daha dengeliyken, Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomilerde düşük gelir seviyeleri, fiyatları “görece” erişilmez kılıyor. Ayrıca, bankaların yüksek faiz politikaları da ev alma hayalini zorlaştırıyor. Hükümetin “İlk Evim Kredisi” gibi projelerle düşük faizli kredi sunma planları olsa da, 2025 için bu programın detayları henüz netleşmedi. HABER MERKEZİ

 

* * *

Tabloyu değiştirmek mümkün mü?

Tabloyu değiştirmek için hem kısa hem de uzun vadeli çözümler mümkün. Uzmanların önerileri şöyle:

* Enflasyonun kontrol altına alınması: Enflasyon, inşaat maliyetlerini ve dolayısıyla ev fiyatlarını doğrudan artırıyor. TÜİK’e göre, 2024’te üretici enflasyonu (Yİ-ÜFE) yüzde 43,93 oldu, bu da maliyetleri yukarı çekti. Enflasyon düşerse, inşaat maliyetleri ve faiz oranları geriler, bu da hem ev fiyatlarını hem de kredi maliyetlerini aşağı çeker.

* Faiz oranlarının düşürülmesi: Yüksek faiz oranları (yüzde 4,18 aylık ortalama), kredi taksitlerini asgari ücretlinin ödeyemeyeceği seviyelere taşıyor. 54 bin TL’lik taksit, çoğu hane için imkânsız. Düşük faiz, kredi talebini artırır ve ev alımını kolaylaştırır.

* Gelir dağılımı adaletsizliğinin giderilmesi: Türkiye’de düşük ve orta gelir gruplarının alım gücü, ev fiyatlarındaki artışa yetişemiyor. Asgari ücretlinin ev alma oranı 2010’dan beri yüzde 35 azaldı. Gelir dağılımı düzelirse daha fazla hane ev almak için birikim yapabilir veya kredi ödeyebilir.

* Sosyal konut üretiminin artırılması: Türkiye’de yıllık 800 bin konuta ihtiyaç var, ancak üretim bu talebi karşılamıyor. Son yıllarda 1,5-2 milyon konut açığı oluştu. Sosyal konutlar kiraları yüzde 10 düşürebilir ve ev fiyatlarını dengeleyebilir. Sosyal konutlar, barınma odaklı olmalı.

* Kira artışlarına düzenleme: Yüzde 409’luk kira artışı, kiracıları zorluyor. Yüzde 25 kira sınırı kaldırıldığından beri piyasada belirsizlik arttı. Kiralar kontrol altına alınırsa, haneler ev almak için daha fazla birikim yapabilir.

* Arz-talep dengesinin sağlanması: Konut arzı talebi karşılamıyor, bu da fiyatları yukarı itiyor. 2024’te 1,5 milyon konut satışı olsa da yeni üretim yetersiz. Artan arz, fiyatları frenler ve erişilebilirliği artırır. HABER MERKEZİ