Geçen hafta bu köşemizde Almanya’da kiracıları ilgilendiren 2 emsal mahkeme kararına yer vermiştik. Bu hafta yine kira meselesiyle ilgili okurlarımızdan gelen bazı sorulara cevap olarak yazımızı derleme gereği duyduk.

 
Ev sahipleri istediği gibi kira artışına gitme hakkına sahip mi?
Hayır. Almanya’da ev sahipleri istedikleri gibi oturulan evin veya işyerinin kirasında artış yapamazlar. Eğer çok özel olarak yapılan kira sözleşmesinde kira artırımı kararlaştırlmamışsa, kanunların öngördüğü şekilde olmayan tüm kira artışları geçersiz sayılır. Bununla ilgili olarak Federal Yargıtay(BGH) kiracılar hakkında daha önce aldığı bir kararı düzeltme gereği duyarak, kiracıların haksız fiyat artışlarına karşı olan haklarını artırmıştı. (BGH VIII ZR 263/12 und BGH VIII ZR 354/12)
Yine hatırlanacağı gibi Almanya'da 1 Mayıs 2013 tarihinden itibaren kira hukukunda yenilikler geldi. Yeni değişikliklerin arasında, evlerde ısı ve enerji koruma için yapılan tadilatların masrafının kiracı tarafından üstlenilmesi, ödemeyen kiralardan dolayı daha hızlı dava açabilme hakkı ve kira arttırma sorunu bulunmaktatır.
Ev sahibleri enerji tasarrufu için tadilat yaparlarsa, kiracıların tadilat sürecinde ilk 3 ay içerisinde kiradan indirime gitme hakkı olmayacak. Ev sahibinin oturulan evde tadilat yapma ve tadilat bittikten sonra kirayı arttırma hakkı olacak. Yalnız bu artış sadece yasal hakları çerçevesinde olacak. Ev sahibi tadilat için masrafların yüzde 11 kiracılara yükleme hakkına sahip olur.
Almanya'da Kira Kanunu‘nunda yapılan değişiklikle her geçen gün artan kiralara bir sınırlama getirildi. Halı hazırda yapılmış kira sözleşmelerinde 3 sene içerisinde ev sahibi kirayı en fazla 15% oranında (daha önceleri yüzde 20) arttırma hakkına sahip olacaktır. bilmektedir. Buna karşı yeni yapılacak olan kira anlaşmaları için bu geçerli sayılmayacaktır.

Kira ödenmediğinde evden çıkartmak mümkün mü?
Yukarıda değindiğimiz Kira Kanunu’ndaki değişikliğe göre bundan böyle; kira ödemeyen ve ödemediği halde evden çıkmayan kiracılara karşı mahkemeler daha hızlı karar vermek yetkisine saip olacaklar. Zamanında ödenmeyen kiralardan dolayı ev sahipleri mağdur duruma düşmekteler. Mahkemeler karar vermeden önce ödenmeyen kiraların bedelini kiracılardan talep edecekler. Bu kiracıların evden çıkarılmak zorunda kaldıkları durumlardaa, bir nevi ev sahipleri için bir güvence olarak değerlendirilecek ve açık olan kiraların karşılığı için ev sahiplerine ödenecektir.
Şayet mahkeme kirasını ödemeyen kiracının evden çıkarılmasına karar verirse, ev sahibi evden çıkmak istemeyen kiracıyı çıkarmak için bir haciz memuru görevlendirme yetkisine de sahip olacaktır. Yeni yukarıda değinilen bu kanuna göre ev sahibi kiracıdan kalan eşyaların çöpe atılabilmesi için haciz memuruna para ödemesi gerekmemektedir.

Oturulan evin genel giderlerinde nelere dikkat edilmeli?
Alman Kiracılar Birliği; Almanya’da oturulan evlerin genel giderlerine ait kiracılara sene sonu gönderilen her iki faturadan (Betriebskostenabrechnungen) birinin hatalı olduğu tahmin etöekteler. Bundan dolayı kiracıların bu faturaları dikkatli bir şekilde incelemelerini tavsiye etmekteler. Örneğin; evin genel giderlerine yönelik, kiracıların ödemekle yükümlü olduğu faturalarda sık sık evin yönetim aidatı yer alıyor. Halbuki kiracıların bunları ödemek zorunda değiller. Yine çöp bidonlarının satın alınması ve çöp bidonları için ödenen kira ücretleri, oturulan bina boş kalan dairenin giderlerinin diğer kiracılara yükletilmesi gibi haksız giderlerin kiracılar tarafından ödenmesi kanuna aykırıdırlar. Bundan dolatı kiracılar sene sonundan kendilerine gelen evğn genel giderlerini iyice kontrol etmeli ve gerekirse itirazda bulunmalıdırlar.
Federal Yargıtay(BGH), sene sonu gönderilen faturaların sadece doğru olmaları halinde kiracıların kendilerine gönderilen ek faturaları ödemeyi kabul etmeleri gerektiği yönünde bir karar almıştı. Yargıtay’da alınan karara göre, ev sahipleri kiracılarından peşin aldıkları evin genel giderlerine ait ödemeleri kiracılara gönderilen faturaların içerik olarak doğru olması şartı altında artırabilecek. Bugüne kadar giderlere yönelik yapılan ücret artışı için gönderilen faturaların hukuki açıdan doğru olması yetiyordu. 

Kapora kira parası yerine hesaplanır mı?
Oturdukları ev veya daire için kapora ödeyen kiracılar, evden çıkma sürecinde kaporayı ödemek zorunda oldukları kiradan düşürme hakları yok. Buna ilişkin Berlin Eyalet Mahkemesi’nde görülen bir davada ev sahibi haklı bulunarak, kaporanın kiracının evi hangi durumda bıraktığına bakılarak ev sahibi tarafından kullanılabileceğine dikkat çekilerek, sözleşmenin sürdüğü müddet boyunca kiracının ödediği kaporayi kira bedeli olarak hesaplanamyacağına kararvermişti. (AZ.: 12 T 1/12)

YEK-KOM Beratungsstelle/
Adres: Graf Adolf Str.
70a,40210 Düsseldorf
hukukyardim@gmx.net
Tel: 0211-1711454