Konut krizi örneği

Barselona ve Madrid, İspanya’daki konut krizinin çözümüne ilişkin çok farklı görüşlere sahip. Hangisi başarılı olacak?

• Ev sahibi “orta sınıf toplumu” ideali çöküyor. Zaten varlıkça güçlü olanlar daha fazla ev topluyor, emekçi aileleri piyasada saf dışı bırakıyor. Bu aileler, şanslılarsa, aynı evleri bu kez şişirilmiş bedellerle geri kiralıyor; böylece zengin daha da zenginleşiyor.
• Barselona ve Madrid yalnızca farklı politikaları değil, farklı gelecekleri temsil ediyor. Hangi modelin galip geleceğini söylemek için erken. Ancak deneyim ve araştırmalar, yalnızca daha çok inşa edip konutu piyasanın insafına bırakmanın fiyatları düşürmediğini gösteriyor.

JAİME PALOMERA* -Çeviri: Yeni Özgür Politika

İspanya’da iki kent aynı krizle karşı karşıya, ancak temelden farklı biçimlerde yanıt veriyor. Son on yılda Madrid ve Barselona’da konut maliyetleri fırladı: Kiralar yaklaşık %60, satış fiyatları ise %90 arttı. Bu artış, gençleri, emekçi aileleri ve emeklileri ya evlerinde tutunamaz hâle getirdi ya da bir ev bulmayı bile zorlaştırdı.

Ne var ki bir kent tüm umutlarını inşaata bağlayıp büyük yatırımcılara sınırsız alan açarken, diğeri siyasal ve kurumsal engellere rağmen konut piyasasını kamusal yarara doğru ihtiyatla yönlendirmeye çalışıyor.

Bu, yalnızca ülke içi bir karşıtlık değil. Avrupa’nın dört bir yanında kök salmaya başlayan iki kentin ve iki rakip vizyonun hikâyesi.

Büyük konut kapma harekâtı

İspanya ekonomisi kâğıt üzerinde büyümeyi sürdürürken, sahadaki gerçeklik başka: Derinleşen eşitsizlik ve barınmadan dışlanma. Son on yılda konutların yarıdan fazlası ipoteksiz satın alındı; bu, evlerin barınma ihtiyacı olanlardan çok zaten mülk sahibi olanlar tarafından alındığını gösteriyor. En az 10 eve sahip olan insanların sayısı %20 arttı.

Ben buna “büyük konut kapma harekâtı” diyorum. 2008’deki mortgage krizinden bu yana 1,3 milyondan fazla konut İspanya’nın kiralık piyasasına girdi. Bunlar yeni inşa edilen evler değildi; işçi sınıfı ailelerin kaybettiği, ardından da büyük özel sermaye fonları dahil yatırımcılar tarafından kapatılan evlerdi. 2011-2018 arasında iktidarda olan muhafazakâr hükümet, bankaları devasa bir kurtarma paketiyle kamu parasıyla destekleyip vergi avantajları sağlamakla kalmadı; kiracılık yasalarını da değiştirerek kiracıları bu kurumlar için “kârlı varlıklara” dönüştürdü.

Ev sahibi “orta sınıf toplumu” ideali çöküyor. Zaten varlıkça güçlü olanlar daha fazla ev topluyor, emekçi aileleri piyasada saf dışı bırakıyor. Bu aileler, şanslılarsa, aynı evleri bu kez şişirilmiş bedellerle geri kiralıyor; böylece zengin daha da zenginleşiyor. Pek çoğu için tek umut miras; tabii anne-babaları yaşlılıklarını onurlu biçimde sürdürebilmek için evlerini satmak zorunda kalmazsa.

Bugünkü kriz bir gecede ortaya çıkmadı. Konutu mali varlığa dönüştürmek üzere onlarca yıldır süren devlet müdahalelerinin ürünü. 1980’lerden bu yana İspanya tanıdık bir reçeteyi izledi: Sosyal konut sistemini tasfiye etti (bugün toplam konutların ancak %2-3’ü), yeni sözleşmelerde kira kontrolünü kaldırdı, mülk sahiplerine vergi teşvikleri sundu ve devasa mortgage borçlanmasını körükledi.

Bu model, art arda inşaat patlamalarını tetiklerken fiyatlar da sert biçimde yükseldi. Varlık değerleri durmadan artarken herkes kazançlı görünüyordu; bu yüzden az kişi sorguladı. Ancak bu modelin sürdürülemez olduğu ortaya çıktı; genç ve yoksul haneleri piyasadan itti. 2008 krizi, neoliberal reçetenin nihayetinde çöktüğünü acı biçimde hatırlattı.

Büyük çöküşten sonra geride bırakılanlar dalgalar halinde karşı koydu. Yıllar süren kiracı seferberliğinin ardından, ilerici bir koalisyonun yönettiği İspanya hükümeti 2023’te yeni bir konut yasası çıkardı. Yasa, ilk kez bölgesel ve yerel yönetimlere kiralara tavan koyma, boş konutlara vergiyi artırma ve emlak acentelerinin kiracılardan ücret almasını yasaklama yetkisi verdi. 2024 ve 2025’te gelen ek adımlar da neoliberal ortodoksiden uzaklaşmanın işaretleri oldu: Sosyal konut sistemini genişletmek, ruhsatsız Airbnb (kısa süreli konaklama platformu) ilanlarının kaldırılmasını emretmek ya da yasa dışı ücret alan emlak şirketlerine karşı süreç başlatmak gibi.

Buna rağmen, spekülatif yatırımı teşvik eden boşluklar ve vergi kuralları hâlâ yürürlükte; bu da konut piyasasını kamusal yarar doğrultusunda yeniden kurma çabalarını zayıflatıyor. Üstelik çerçeveyi kısmen merkezi hükümet belirlese de asıl mücadele bölgelerde ve kentlerde veriliyor- ve yanıtlar birbirinden taban tabana zıt.

Madrid: Zenginlere kırmızı halı

Muhafazakâr Halk Partisi (Partido Popular- PP) tarafından uzun süredir yönetilen Madrid, yeni yasayı açıkça boykot etti. Kentin yöneticileri bütün metropol bölgesini, müteahhitlerin ve fonların “sınır yok, müdahale yok” koşullarınca hareket ettiği bir sığınak gibi pazarlıyor. Bölge başkanı Isabel Díaz Ayuso, BlackRock (küresel yatırım şirketi) tarafından düzenlenen etkinliklerde bizzat küresel yatırımcıların kapısını çalıp onlara “yatırım için en doğru yerdesiniz, en doğru zamandasınız” diye seslendi.

Bu sözler boş bir propaganda değil. Madrid, kamu konutlarını özel sermaye fonlarına sattı; kira düzenlemesine karşı çıktı ve kitlesel inşaatı teşvik ediyor. “Yap, yap, yap” mantrasıyla arzın tek başına krizi çözeceğini iddia ediyor; arazi kullanım kurallarını gevşetiyor, izinleri hızlandırıyor ve suçu “kırtasiye”ye atıyor. Oysa bu yaklaşımın İspanya’da ve başka ülkelerde başarısızlık sicili var. Yakın dönem araştırmalar, konut fiyatlarını “arz kısıtı”nın açıklamadığını, yalnızca daha fazla inşa etmenin erişilebilirliği garanti etmediğini gösteriyor.

Barselona: Direnen bir kent, ama kazanmakta zorlanıyor

Kuzeydoğuda, Katalonya’da ise yaklaşım bambaşka. Katalonya hükümeti yeni kuralları hızla uyguladı; ilk sonuçlar etkisini gösterdi: Barselona’da yeni sözleşmelerde ortalama kiralar %6,4 düştü, Madrid’de ise artmaya devam etti.

Ancak yasada bir gedik vardı: Orta süreli sözleşmeler (11 aya kadar) ve oda kiralamaları düzenleme dışında bırakılmıştı. Beklendiği gibi pek çok ev sahibi ve aracı bu boşluğu kullandı; standart kontratları “geçici” sözleşmelere çevirdi, kiraları katlayarak artırdı ve fahiş ücretler talep etti. Aylar süren siyasi belirsizlik ve tekrarlanan duyuruların ardından, Katalonya hükümeti hem geçici kiralamaları hem de oda kiralamalarını fiyat kontrolüne dahil eden yeni düzenlemeleri kısa süre önce onayladı.

Aynı zamanda Katalonya hükümeti spekülasyonu sınırlamak ve sosyal konutu güçlendirmek için yeni adımlar da kabul etti. Bunlar arasında 140 belediyede turistik kiralamaların yasaklanması var- Barselona da 2028’e kadar hayata geçirmek üzere aynı taahhütte bulundu. Ayrıca büyük ölçekli spekülasyonu caydıran ve ilk kez ev alacakları destekleyen vergi reformları gündemde; ancak satın alınan evlerin gelecekte de fiyat sınırı içinde kalması şartıyla. Bir diğer araç ise “ön alım hakkı” yoluyla özel mülklerin kamu tarafından satın alınması. Yeni projelerin giderek daha büyük bir kısmı da kalıcı biçimde korunan konut statüsüne alınıyor; böylece hem kamusal hem de özel konutta uzun vadeli erişilebilirlik hedefleniyor.

İki kent, tek tercih

Barselona ve Madrid yalnızca farklı politikaları değil, farklı gelecekleri temsil ediyor.

Bir tarafta, yeni projelerin bir bölümünü kalıcı biçimde erişilebilir kılmayı zorunlu tutan kamusal yarar kuralları; buna eşlik eden kira tavanları ve spekülasyonu dizginlemeyi amaçlayan vergi önlemleri var. Diğer tarafta ise “bolluk” ve arzı artırma söylemiyle arazi düzenlemelerini gevşeten, izin süreçlerini hızlandıran ve müteahhitlere vergi indirimleri açan bir hat.

Hangi modelin galip geleceğini söylemek için erken. Ancak deneyim ve araştırmalar, yalnızca daha çok inşa edip konutu piyasanın insafına bırakmanın fiyatları düşürmediğini gösteriyor.

Barselona örneği, düzenlemenin önemli olduğunu ama tek başına yetmediğini anlatıyor. Güçlü denetim olmadan; konutu mali varlık olarak kullanmayı ödüllendiren teşvikler hedef alınmadan, en iyi niyetli reformlar bile eksik kalıyor.

Bu iki kent iki yol sunuyor: Konutun sınırsız kâr kaynağı olarak kaldığı bir yol ve- şimdilik tutarsız biçimde de olsa- onu yeniden toplumsal bir hak ve kamusal iyilik olarak kurmaya çalışan başka bir yol.

Çünkü mesele yalnızca konut değil. Azınlığı zenginleştirirken çoğunluğun yaşam standardını aşındıran eşitsizlik sarmalını durdurup durduramayacağımız ve içinde yaşadığımız kentlerin geleceği meselesi.

Jaime Palomera, konut ve eşitsizlik üzerine çalışan bir araştırmacı; The Hijacking of Housing kitabının yazarı; Barselona Kentsel Araştırmalar Enstitüsü (Barcelona Urban Research Institute- IDRA) ile Kiracılar Sendikası’nın (Tenants’ Union) kurucularındandır.

Kaynak: https://www.theguardian.com/commentisfree/2025/dec/22/barcelona-madrid-different-ideas-tackling-spain-housing-crisis